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Die Teilungsversteigerung einer Erbengemeinschaft – Ablauf, Tipps, Kosten

Eine Teilungsversteigerung ist eine für alle Miterben außerordentlich nachteilige Möglichkeit, um eine Erbteilung überhaupt zustande zu bringen. Ein einziger Quertreiber in der Erbengemeinschaft kann alle anderen Miterben so lange blockieren, bis nur noch dieses Mittel übrig bleibt. Oft vermindert dieses Mittel den Nachlass und damit die Erbteile aller Erben. Wenn niemand die Immobilie ersteigert, bietet auch die Teilungsversteigerung keinen Weg zur Auflösung der Erbengemeinschaft.

Das Wichtigste zur Teilungsversteigerung in 30 Sekunden

  • Eine Teilungsversteigerung ist eine spezielle Form der Zwangsversteigerung und wird auch als Auseinandersetzungsversteigerung bezeichnet.
  • Ziel ist es, das in der Immobilie gebundene Vermögen in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln, um so das Vermögen nach Erbteilen verteilen zu können.
  • Eine Teilungsversteigerung wird notwendig, wenn sich die Beteiligten über eine Immobilie nicht einigen können und keine andere Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft möglich ist (im Falle der Erbengemeinschaft oder Scheidung).

Häufig gestellte Fragen

→ weitere 6 FAQs

1. Was ist der Unterschied zwischen Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung?

Die Teilungs- oder Auseinandersetzungsversteigerung ist eine spezielle Form der Zwangsversteigerung. Sie ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Im Kontext des Erbrechts und bei Scheidungen ist überwiegend von Teilungsversteigerung die Rede. Damit wird deutlich, dass es sich um eine Auseinandersetzung zwischen Eigentümern und nicht um eine Zwangsversteigerung handelt, bei der ein Gläubiger gegen einen zahlungsunfähigen Schuldner vorgeht.

2. In welchen Fällen kommt es zu einer Teilungsversteigerung?

Immer dann, wenn der Erblasser nicht geregelt hat, wer eine Immobilien erben soll, müssen sich in der Regel die Miterben darüber verständigen, wie sie mit Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen des Verstorbenen umgehen wollen. Häufig finden sie problemlos oder in zähen Verhandlungen eine einvernehmliche Lösung, die dann mit einem notariellen Vertrag besiegelt werden kann. Immer wieder kommt es jedoch vor, dass auch nach lang andauernden zermürbenden Verhandlungen einfach keine vertragliche Lösung zu finden ist, die alle Beteiligten unterschreiben wollen.

Früher oder später kann jeder Miterbe, dem ein Erbteil von mindestens einem Prozent zusteht, einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen und damit die Auflösung der Erbengemeinschaft betreiben. Da bei einer Teilungsversteigerung der Erlös im Vergleich zum freien Verkauf niedriger - oft deutlich geringer - ausfallen kann, wirkt sich diese Lösung oft nachteilig auf den Erbteil aller Miterben aus.

Wer den Antrag stellt, kann auch am Ende verlieren. Denn ein oder mehrere andere Miteigentümer können bei der Teilungsversteigerung mitbieten und im günstigsten Fall die umstrittene Immobilie zum Schnäppchenpreis weit unter dem Wert am Immobilienmarkt erwerben.

Informationen zur Erbauseinandersetzung & Auflösung der Erbengemeinschaft

Expertentipp von Ludger Bornewasser, Fachanwalt für Erbrecht in München

Eine Teilungsversteigerung liegt in der Regel nicht im Interesse der gesamten Erbengemeinschaft. Miterben sind gut beraten, im Tauziehen um eine Immobilie die Auseinandersetzungen nicht auf die Spitze zu treiben und nicht auf utopischen Maximalforderungen zu bestehen. Es bewährt sich immer, auf der Basis einer realistischen Bewertung des Streitgegenstandes zu argumentieren, die Interessen aller Miterben zu berücksichtigen und von sich aus Kompromisse und eine gute Lösung für alle Beteiligten vorzuschlagen. Es ist auch immer sehr sinnvoll, den anderen Miterben sachlich und klar die unerwünschten Folgen einer Teilungsversteigerung vor Augen zu führen: Verkleinerung des Nachlasses Erbteils zum Schaden aller Miterben.

3. Welche Voraussetzungen für eine Teilungsversteigerung müssen gegeben sein?

Der Erblasser hat kein Testament geschrieben, so dass die gesetzliche Erbfolge gilt, oder er hat in seinem letzten Willen nicht klargestellt, wer eine Immobilie erben soll. Es muss mindestens zwei Erben und mindestens eine Immobilie geben.

Eine Teilungsversteigerung setzt weiter voraus, dass die geerbte Immobilie nicht real geteilt werden kann. Bei etlichen, insbesondere großen Grundstücken und auch bei Mehrfamilienhäusern -  seltener hingegen bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen - ist manchmal eine Realteilung möglich. Auch Anteile an Immobilienfonds lassen sich häufig nach Erbquoten real auf die Miterben aufteilen.

Ausführliche Informationen zur gesetzlichen Erbfolge

4. Welche Personen können eine Teilungsversteigerung beantragen und welche nicht?

Antragsberechtigt sind

  • alle Miterben mit einem Erbanteil von mindestens einem Prozent an einer Immobilie
  • ein Vorerbe (häufig der Ehepartner);
  • der Erwerber eines Erbteils;
  • ein Testamentsvollstrecker, der für den Erbteil eines Miterben bestimmt wurde;
  • eine Person, die den Nießbrauch bezüglich eines Erbteils innehat, zusammen mit dem Miterben;
  • in speziellen Fällen ein Pfändungspfandgläubiger.

Nicht antragsberechtigt sind

  • Nacherben (vor Eintritt des Nacherbfalls);
  • pflichtteilsberechtigte Angehörige;
  • Vermächtnisnehmer;
  • unverheiratete Lebenspartner und sonstige Mitbewohner einer Nachlassimmobilie.

5. Wie kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden?

Der Antrag auf Teilungsversteigerung ist bei dem Amtsgericht als „Vollstreckungsgericht“ zu stellen, in dessen Bezirk die Immobilie sich befindet. Geht es um mehrere Grundstücke an verschiedenen Orten, ist in zahlreichen Bundesländern das nächsthöhere Gericht zuständig, ein Amtsgericht als Vollstreckungsgericht zu bestimmen.

Der Antrag auf Teilungsversteigerung kann formlos gestellt werden und muss folgende Informationen beinhalten:

  • Antragsteller und alle Miteigentümer (Name, Anschrift)
  • Antrag auf Teilungsversteigerung
  • Exakte Bezeichnung des Grundstücks (ggf. der Wohnung bei Eigentumswohnanlagen)
  • Grundbuchauszug der Immobilie (nicht älter als sechs Monate!)
  • Nachweis über die Erbenstellung der Beteiligten (Erbschein, Erbvertrag oder beglaubigte Abschrift des Testaments oder Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichtes)

Eine Genehmigung durch die anderen Miterben ist nicht erforderlich. Auch der Ehepartner des Miterben muss nur unter seltenen Voraussetzungen zustimmen. Schließlich ist auch keine Begründung des Antrags erforderlich.

6. Der Ablauf einer Teilungsversteigerung

Das zuständige Amtsgericht prüft im ersten Schritt den Antrag auf Vollständigkeit und Zulässigkeit. Sofern es keine Bedenken und Beanstandungen gibt, kommt es zu einem Anordnungsbeschluss des Gerichts. Dieser Beschluss wird den anderen Miterben zugestellt, die nun Stellungnahmen abgeben oder dem Verfahren beitreten können.

Im nächsten Schritt setzt das Gericht den Verkehrswert der Immobilie fest. Es kann selbst einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragen oder sich ein vom Antragssteller eingereichtes Gutachten zu Eigen machen. Außerdem legt das Gericht ein verbindliches Mindestgebot fest, das bei der Versteigerung erreicht werden muss.

Beim Versteigerungstermin kommt es zu folgendem Ablauf:

  • Nach Aufruf der Sache werden Versteigerungsobjekt und -bedingungen in einer Bekanntmachung dargelegt.
  • Es folgt eine Bietstunde mit mindestens 30 Minuten.
  • Sodann kommt es zu Verhandlungen über den Zuschlag. Erreicht das Meistgebot nicht 50 Prozent des Verkehrswertes, ist das Gericht gehalten, den Zuschlag zu versagen und einen neuen Termin anzuberaumen. Erreicht das Meistgebot nicht 70 Prozent des Verkehrswertes, kann der Zuschlag eventuell verhindert werden.
  • Wird der Zuschlag an den Meistbietenden erteilt, veranlasst das Gericht das Grundbuchamt, den neuen Eigentümer im Grundbuch einzutragen.
  • Die Verteilung des Verkaufserlöses nach Abzug aller Kosten ist nun möglich. Allerdings können sich noch immer Miterben gegen eine von ihnen nicht erwünschte, von ihnen als ungerecht oder ungesetzlich empfundene Verteilung des Erlöses wehren. Und dann hilft im Extremfall nur noch die Teilungsversteigerung.

Warum muss im Erbfall das Grundbuch berichtigt werden?

7. Darf der Antragsteller beim Versteigerungstermin mitbieten und ist das sinnvoll?

Auch der Antragsteller kann sich bei der Versteigerung als Bieter beteiligen. Er kann damit verhindern, dass die Immobilie weit unter Wert an fremde Personen versteigert wird und selbst Eigentümer werden, wenn er das höchste Gebot abgibt (das für ihn sehr günstig sein kann).

Häufig will ein Antragsteller die gesamte Immobilie erwerben und die anderen Miterben über die Versteigerung ausbooten. Diese Möglichkeit besteht vor allem dann, wenn der Antragsteller über viel Geld verfügt und bei der Versteigerung mit einem hohen Gebot einsteigen kann, während andere Miterben dazu nicht in der Lage sind.

Ob sich die Versteigerung am Ende für den Antragsteller auszahlt und damit für ihn sinnvoll ist, hängt von vielen Faktoren ab, insbesondere von dem Verhalten der anderen Miterben und der allgemeinen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Vor allem in Metropolregionen mit starker Nachfrage nach verkäuflichen Immobilien und einem Engpass an Angeboten sind hohe Versteigerungserlöse zu erzielen. In ländlichen Gebieten mit Leerstand ist hingegen mit wenigen und niedrigen Geboten und somit einem Zuschlag weit unter Wert zu rechnen.

Lesen Sie auch: Immobilien in der Erbengemeinschaft

8. Wie kann ein Miterbe die Teilungsversteigerung verhindern oder verzögern?

Miterben können sich in Stellungnahmen zu dem Antrag auf Teilungsversteigerung äußern und dem Gericht Einwände vortragen. Ein Miterbe kann beispielsweise auf ein bestehendes Vorkaufsrecht hinweisen. Er kann auch auf einen Nießbrauch aufmerksam machen, den er vergeben hat, und zusammen mit dem Nießbraucher die Teilungsversteigerung in Frage stellen (die Versteigerung würde den Nießbrauch beenden). In manchen Fällen können die Gegner einer Versteigerung das Gericht davon überzeugen, dass die Teilungsversteigerung gar nicht notwendig ist, da die Immobilie real geteilt werden könne.

Ein bestehendes Vorkaufsrecht (das in einem Ehe- oder Gesellschaftervertrag niedergelegt sein muss) kann die Versteigerung einer Immobilie nicht aushebeln. Aber der Miterbe oder Mitgesellschafter kann es ausüben und damit verhindern, dass die Immobilie zu günstigen Konditionen in fremde Hände gerät oder an den Antragsteller fällt. Das Vorkaufsrecht kann auch dazu führen, dass Interessenten erst gar kein Angebot unterbreiten, weil sie befürchten müssen, dass sie nicht zum Zuge kommen und der Aufwand, bei der Versteigerung mitzumachen, sich nicht lohnt.

Auch mit einer Verzögerungsstrategie können Antragsgegner gegen eine sofortige Teilungsversteigerung vorgehen. Sie können beispielsweise auf laufende erfolgversprechende Verhandlungen innerhalb der Erbengemeinschaft oder auf eine in absehbarer Zeit zu erwartende Wertsteigerung der Immobilie verweisen. Damit lässt sich eine „einstweilige Einstellung des Verfahrens“ für sechs Monate erreichen, die noch einmal um die gleiche Frist verlängert werden kann.

Ein oder mehrere Miterben können die Werbetrommel für die zu versteigernde Immobilie rühren, um einen Verkauf der Immobilie vor der Versteigerung zu einem hohen Preis zustande zu bringen oder um Interessenten zu motivieren, sich an der Versteigerung zu beteiligen. Miterben, die die Immobilie nicht verkaufen wollen, können eine Bietergemeinschaft (eventuell mit fremden Interessenten) bilden und versuchen, auf diesem Wege eine Veräußerung der ganzen Immobilie zu verhindern.

Schließlich können die Miterben dem Verfahren als Antragsteller beitreten. Sie erreichen damit, dass die starke Stellung des Antragsstellers eingeschränkt wird, sie können beispielsweise noch während des Versteigerungstermins mehrheitlich darauf hinwirken, dass die Teilungsversteigerung eingestellt und der Zuschlag unwirksam wird.

Expertentipp von Ludger Bornewasser

Bei zerstrittenen Erbengemeinschaften kann ein Erbrechtsexperte im Auftrag einer Partei mit Sachargumenten eine neue, für alle Beteiligten gute Lösung ins Spiel bringen, auf Wünsche  und Vorschläge einzelner Miterben eingehen, mit seiner Überzeugungskraft die Miterben auf die Seite seines Mandanten ziehen und damit im günstigsten Fall die Teilungsversteigerung abwenden.

9. Wie wirkt sich ein eingetragenes Nießbrauchsrecht auf die Teilungsversteigerung aus?

Ist zu einer Immobilie in Abteilung II des Grundbuchs ein Nießbrauchsrecht eingetragen, kann das im Zusammenhang mit einer Teilungsversteigerung erhebliche Auswirkungen haben. Ein Nießbrauchsrecht auf das gesamte Grundstück bleibt auch nach der Versteigerung bestehen. Dies mindert den Wert bei der Teilungsversteigerung ganz erheblich. Denn der Käufer kann das Grundstück nicht selbst nutzen.

Betrifft das Nießbrauchsrecht den Grundstücksteil des Antragstellers, erlischt dieses nach der Versteigerung. Der Nießbraucher muss zustimmen und hat Anspruch auf Abfindung. Stimmt er nicht zu, kann die Teilungsversteigerung nicht stattfinden.

Ist auf den Grundstücksanteil eines oder mehrerer Antragsgegner ein Nießbrauchsrecht eingetragen, erlischt es mit der Versteigerung. Die Zustimmung des Inhabers des Nießbrauchsrechts ist nicht erforderlich. Er ist mit einer Geldrente abzufinden.

Informationen zum Nießbrauch und Nießbrauchrecht

Weitere FAQs zum Thema:

Was passiert mit einer eingetragenen Grundschuld nach der Teilungsversteigerung?

Wer eine Immobilie per Teilungsversteigerung erwirbt, muss die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden übernehmen. Hier können ungeahnte Schwierigkeiten lauern. Eine sofortige Eintragung einer neuen Grundschuld ist oft nicht möglich, bevor die Löschung der alten Grundschuld vollzogen ist. Die Bank, zu deren Gunsten die bisherige Grundschuld eingetragen ist, wird der Löschung jedoch erst dann zustimmen, wenn das Darlehen vollständig getilgt ist. Es ist daher ratsam, sich vor der Teilungsversteigerung mit dieser Thematik intensiv zu beschäftigen, um unliebsamen Überraschungen aus dem Wege zu gehen.

Müssen bestehende Mietverträge nach der Teilungsversteigerung übernommen werden?

Der Erwerber tritt in bestehende Miet- oder Pachtverträge ein. Er kann daher im Einklang mit dem jeweiligen Miet- oder Pachtvertrag bei Einhaltung der gesetzlichen oder im Vertrag niedergelegten Fristen Kündigungen aussprechen. Darüber hinaus kann der Erwerber bei einem „berechtigten Interesse“ - sprich Eigenbedarf - alle Miet- und Pachtverträge einmal zum ersten zulässigen Termin kündigen. Er muss sich hierbei an die gesetzliche Kündigungsfrist halten.

Es gilt jedoch auch das Mietrecht, das dem Mieter eine ganze Menge Schutz bietet. Etwas anders gelagert ist der Fall, wenn der Mieter ein Einfamilienhaus gemietet hat. Hier hat das Wohnungsmietrecht keine Gültigkeit. Befristete Mietverträge laufen aus, sofern sie nicht verlängert werden. Auch unbefristete Mietverträge können gekündigt werden. Ebenfalls eingeschränkt ist das Mietrecht bei Wohnhäusern mit Einliegerwohnung, wenn der Vermieter in dem Haus wohnt. Hier kann der Eigentümer gegenüber dem Mieter in der Einliegerwohnung Kündigungssonderrechte geltend machen.

Oft kann der bei der Teilungsversteigerung Meistbietende nicht problemlos in sein gerade erworbenes  Objekt einziehen. Mieter und Pächter können sich gegen die Kündigung und auch gegen die Räumung zur Wehr setzen. Bis zur „Räumungsvollstreckung“ können je nach Lage der Dinge viele Jahre ins Land gehen.

Expertentipp von Ludger Bornewasser

Manchmal geben sich Miterben, die in einer Immobilie des Erblassers wohnen, der Illusion hin, sie könnten auch nach der Teilungsversteigerung weiter wohnen bleiben und Mieterschutzrechte geltend machen. Dies ist absolut nicht der Fall. Miterben ohne (gültigen) Mietvertrag müssen damit rechnen, dass der neue Eigentümer nach Ablauf der Kündigungsfrist sofort die Räumung veranlasst.

Der Meistbietende kann den Zuschlag nicht bezahlen – und jetzt?

Wer per Teilungsversteigerung eine Immobilie erwirbt, hat ungefähr acht Wochen nach Zuschlag Zeit, die Summe seines Gebots nebst vier Prozent Zinsen (vom Zuschlag bis zum Zahlungstermin) abzüglich der vorab geleisteten 10 Prozent Sicherheitsleistung zu zahlen. Zahlt er nicht, kann die Erbengemeinschaft die Zwangsvollstreckung einleiten und eine Sicherungshypothek im Grundbuch eintragen lassen.

Hinweis

So verlockend die Aussicht zunächst erscheint, bei einer Teilungsversteigerung eine Immobilie weit unter Marktwert zu erwerben, genauso groß sind jedoch die Gefahren und Risiken, die damit verbunden sein können. Wer gerade mal die Sicherungsleistung in Höhe von 10 Prozent leisten kann, ist noch lange nicht automatisch in der Lage die anderweitigen Kosten komplett zu bezahlen. Es ist daher von großer Bedeutung für jene Personen, die hoffnungsfroh auf der Versteigerung erscheinen, vorab die Gesamtfinanzierung zu klären und mit der eigenen Bank das Vorhaben und das Procedere bis in die Details abzustimmen.

Warum ist die Versteigerung einer Immobilie für die Erbengemeinschaft manchmal nicht sinnvoll?

  • Viele Risiken, finanzielle Unwägbarkeiten und gravierende Nachteile sind mit dieser Form der Erbauseinandersetzung verbunden.
  • Das Gericht setzt den Versteigerungstermin und das geringste Gebot fest, bei geringem Interesse an dem Objekt sind Zuschläge weit unter dem Verkehrswert kaum zu vermeiden.
  • Eine wertvolle Immobilie in Familienbesitz, die für einige Miterben und andere Verwandte, möglicherweise auch behinderte und bedürftige Personen von großer Bedeutung ist, kann an fremde Dritte fallen.
  • Kann die Immobilie nicht versteigert werden, trägt der Antragsteller die Kosten des Verfahrens.
  • Immobilien werden zum Schaden aller beteiligten Erben meistens unter Wert versteigert
  • Das Verfahren kann sich in die Länge ziehen.

Welche besseren Alternativen gibt es zur Teilungsversteigerung?

  • Einigung der Miterben unter Berücksichtigung aller Wünsche und Bedarfslagen
  • Übernahme der Immobilie durch einen oder mehrere Miterben, Auszahlung der anderen Erbteile in Form von Geld
  • Verkauf der Immobilie an einen fremden Dritten mit oder ohne Makler und Teilung des Erlöses unter den Miterben nach Erbanteilen
  • Ein oder mehrere Miterben verkaufen ihren Erbteil an einen fremden Dritten, der nicht nur Geld und die Zeit und die Kompetenz mitbringt, die Erbauseinandersetzung zu einem Ende zu führen
  • Einer oder mehrere Miterben scheiden gegen Zahlung eines verhandelbaren Geldbetrages aus, siehe „Abschichtung und Anwachsung“

Kosten einer Teilungsversteigerung und wer diese zu tragen hat

Eine Teilungsversteigerung verursacht zunächst einmal eine ganze Menge Geld. Es entstehen Kosten

  • für den Antrag beim Amtsgericht
  • für das Versteigerungsverfahren
  • für ein Verkehrswertgutachten (sofern das Gericht nicht anderweitige Gutachten akzeptiert)
  • für die Bekanntmachung der Versteigerung

Der Antragsteller, der die Antragskosten vorschießen muss, bleibt auf den Kosten sitzen, sofern die Versteigerung nicht zum Erfolg führt und die Immobilie nicht versteigert werden kann. Dies ist häufig der Fall bei unattraktiven und problembehafteten Objekten (verworrene Verhältnisse). Ansonsten müssen sich alle Miterben – auch die Antragsgegner - an den Kosten entsprechend Erbanteil beteiligen. Die Kosten werden vom Versteigerungserlös abgezogen, erst dann wird der verbleibende Erlös verteilt.

  • Wer als Miterbe mitbietet, muss sofort 10 Prozent des Gebots als Sicherheitsleistung zahlen.
  • Er muss sodann – wenn er den Zuschlag erhält - innerhalb von acht Wochen den Geldbetrag zahlen, der dem erfolgreichen Gebot entspricht, und für die Zeit bis zur Zahlung vier Prozent Zins aufbringen.
  • Die Eintragung ins Grundbuch, die Löschung von Grundschulden und die Kreditaufnahme erfordern weitere Finanzmittel, deren Höhe zum Teil beim Versteigerungstermin noch nicht absehbar ist.
  • Entgangene Mietzahlungen säumiger Mieter, Prozesse gegen Mieter, Räumungsklagen, Objekträumung, Sanierungs- und Umbaumaßnahmen können ebenfalls hohe Kosten verursachen. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass Personen, die mitsteigern, oft keine Gelegenheit wahrnehmen können, die Räumlichkeiten eines Hauses vor der Versteigerung zu besichtigen!
  • Wer im Zusammenhang mit einer Teilungsversteigerung einen Anwalt einschaltet, etwa um eine Teilungsversteigerung zu verhindern oder zu verzögern, muss die vereinbarten Honorare erst einmal selbst bezahlen.

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